2025年3月3日
政府正積極建設北部都會區，並預留土地用作發展不同的產業。民建聯發展事務發言人、新界北立法會議員劉國勳今日舉行記者會，就北都最新情況提出5大倡議，建議政府以革新思維，利用產業先行帶動北都發展，提出以「戰略留白」方式，建設1.5級園區加快北都產業落地，以及透過多元土地發展模式，以「動態規劃」配合企業實際需要，加快北都產業發展，並改變政府財政依賴賣地收入的情況，擺脫「以最高潛在價值極大化短期收入」的思維，改以土地培育產業、以產業創造長遠稅收及附加價值，將土地政策從開發工具轉型為經濟推動工具。
劉國勳議員認為，政府投資未來需要處理土地發展和基建龐大開支，惟在財政緊絀、目前房地產不興旺的現況下，如何上令資金「回籠」相當被動。他指出，過去政府發展新界東北、古洞北等時，市道暢旺令發展商進取，政府能在發展的初期便可透過賣地獲得收入；但現時發展商轉趨審慎，單靠賣地收益，實難以持續支撐公共財政，甚或會影響北都的發展進程。
北部都會區發展是有周期的，雖然北都不是從零起步，但以往以住宅市場為主，商業及產業發展較少。要避免在發展周期中，發展過慢出現處處閒置土地，或發展過快出現「鬼城」，加上產業需長期培育，聚落需時間形成，現時土地成本前置風險及初期門檻需調整。
就此，劉國勳議員認為政府應以「戰略留白、動態規劃」的方式推動北都發展，建議政府盡快將土地以不同形式發展，讓產業加快落地，同時令資金更快「回籠」，讓北都「一邊建設、一邊回報」。五大倡議具體詳情如下：
1. 推出「按實補價」加強版 符實際需要增加投資意欲
按現時情況，政府透過《分區計劃大綱圖》設定發展參數，包括土地用途、地積比率、建築高度等，發展商或企業需依此計算「最高潛在估算價值」補繳地價（如農地轉住宅或商業用途）發展商或企業需按地積比上限，一次性繳付全額地價，即使不會用盡地積比興建大廈，亦需先全數補地價，變相推高初期成本，而現時市況不明朗，發展商或企業投資亦更謹慎，未必願意承受一次過投放大筆資金的風險。
劉國勳議員建議，政府應考慮現實情況，參考發展局在2009年推出工業大廈「按實補價」政策，允許企業按實際用途與發展規模地價及分期發展。例如，企業首期建設50%地積比時，只需支付相應比例地價，待市場成熟或技術升級後，避免因「預支」高密度發展成本而窒礙投資意欲。若發展商可因應市場需要和自身情況等因素，選擇分階段投資、分期建設，相信可增加企業投資意慾，加快北都產業發展。
按現行政策，發展商在換地後，要履行建築規約，亦需在一定時期內完成建設，劉國勳議員建議政府放寬相關做法，提供彈性，容許發展商按實際情況分期建設。
2. 推動多元土地發展模式 可租可買或由政府參股
為配合「動態規劃」的發展模式，劉國勳議員建議政府提供多元的土地發展模式，包括分期補地價、延長現時「短期租約」形式批出的土地，現時《土地（雜項條文）條例》原則上限制短期租約為7年，建議就發展產業提供特長租約，將7年上限延長至15年或20年。他指出，企業對租約僅數年的土地難作規劃長遠投資，特別是創科新興產業，租約太短無疑成為產業發展的阻力，難以支撐企業中長期投資需求，並供企業選擇以此方式代替賣地。
劉國勳亦建議，政府考慮設特長租約外，亦可就政府擬設立的北都公司，以參股形式向企業提供土地，待日後企業成功發展，可以分享相關的成果和利潤，做到以產業創造長遠稅收及附加價值。同時，他建議可以將土地招標從「價高者得」轉向「產業綁定」或者「建設設計」的「雙信封制」（技術標+價格標）。
3. 動態規劃土地用途 設負面清單增彈性
在政府推動建設北部都會區前，洪水橋、元朗南等新發展區已規劃了數年時間，城規會亦已通過相關的分區計劃大綱草圖。政府於2023年《施政報告》中公布北部都會區將分為四大區域發展，劉國勳議員認為，當日新發展區的規劃未必再符合目前的發展需要，如政府當初規劃的多層現代產業大樓，目前市場反映並不熱烈，建議政府因應最新發展和實際情況，對土地作出動態規劃，適時更新土地用途。同時土地可分期發展，每階段保留一定百分比用地作未來儲備，為日後發展戰略留白。
劉國勳議員建議，土地應盡量預留彈性，以應對快速的發展。他指出現行政策上，政府均會清晰、仔細地列明每幅土地的用途，限制土地只可發展住宅、商業、工業、政府、機構和社會設施等，他建議應引入負面清單制度，政府可將土地規劃發展方向，並以負面清單形式列明土地不能發展的類別或範疇，允許發展商自由組合產業與商業功能，鼓勵創新業態。
4. 推行「1.5級產業園」先導計劃 模組化加快產業落地
劉國勳議員建議在北部都會區推行「1.5級產業園」先導計劃，以「模組化」方式加快產業落地，由政府推出已完成道路、基建、網絡等較成熟的土地，讓企業經營者在相關土地上建設非永久性的建構物，如善用「MiC組裝合成」、模組化的技術方便興建、擴建及遷拆，以便因應不同需要及變化而加快變動，方便留白發展。
目前在大灣區城市中，深圳、珠海及東莞等城市均先後採用「1.5級產業園」作試行發展，均獲得理想的產業推動發展，例如深圳大疆天空之城總部，用模組化建築技術從設計到峻工僅28個月。另外，新加坡裕廊創新區的「Plug-and-Play」模組化廠房，允許企業隨規模擴張靈活擴充空間。劉國勳議員指出，此舉可加快展開招商營運，讓企業可短期入駐，加快創科產業盡快落地的需求，並為為北都創科發展匯聚人氣及注入生機，同時亦為未來升級和繼續發展預留彈性。
5. 設立北都條例及北都管理局 拆牆鬆綁加快推動建設
北部都會區作為綜合發展的都會，涉及範疇多而廣，除硬件建設外以外還包括環境、通訊、創科及產業落地等等，相關工作涉及不同政府部門和法例，劉國勳建議，研究設《北部都會區條例》，在各方面拆牆鬆綁，改革創新先行先試，為北部都會區發展提供法例上的空間，並設立成立專門公司或機構如北都管理局等，以較高層次統整北都相關的發展，以免政出多門、拖慢建設進度。
針對發展項目成本，劉國勳建議引入附表清單，列出北部都會區新發展區項目中已知研究、收地及工程開支或預算開支，以及仍在進行不同研究的土地等資料，讓政府可更清晰靈活地整合各規劃用地，作出更具彈性的批地發展。
北部都會區會為香港經濟注入新動力，更是融入粵港澳大灣區發展的重要策略，劉國勳議員認為，土地政策創新是促進產業發展的關鏈，促請政府積極改革創新、打破條條框框，以更彈性的土地政策扶持產業發展，讓北都做到產業先行，帶動香港經濟轉型。
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立法會議員劉國勳 9782 7408
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