2010.09.17
近期本港樓市熾熱，很多豪宅更已超越97的天價價位，愈來愈多小市民面對居住困難，大眾亦對房屋政策作熱烈討論。有見及此，政府於本年6月1日發表《資助市民自置居所》的公眾諮詢文件，收集社會的意見。
整體回應
民建聯認同政府諮詢民意﹑集思廣益的做法，然而對是次諮詢的內容及方向有所保留。首先，議題本身的設置便製造了分化，加劇香港的深層次矛盾。文件指出要探討以公帑資助部分市民的公平性，是將業主和未上車的年輕人放在對立面，有樓的人大部分會反對資助另一部分人買樓，製造雙方矛盾，造成社會分化。
就內容而言，諮詢文件的部份用詞偏頗，具有一定的引導性質。文件概述政府過往推出的房屋政策，提出三個大問題及一些疑問給各界討論，包括應否用公帑資助市民置業、資助對象及方式等。當中某些疑問如「負擔到私樓的人士，是否應該繼續依賴自己能力去達成置業夢？」﹑「要幫的人是否多年都有儲蓄仍然買不起私樓？」等，又指出「任何資助置業單位籌建至建成需5至7年」等，然而，各項資助置業措施的正面效應，包括藉此收回的公屋單位等，卻付之闕如。這些內容顯然帶有偏向性，隱藏了當局拒建居屋的立場，有引導市民反對資助之嫌。
此外，諮詢文件亦帶有誤導性。文件中質疑，土地資源匱乏，用公屋地興建居屋，長遠令公屋地供應問題惡化；但如果用私人發展土地，令私人單位供應量下跌，削減市場的應變能力。民建聯認為，興建居屋並不會令公屋的土地減少，政府大可撥出另外的土地作興建居屋用途，與公屋不存在矛盾之說。
我們認為，政府日後進行諮詢時應以中立持平的方向出發，才能真正聽到各有取態的民間聲音，並得出完整的結論﹑有效凝聚社會共識。
政府必須協助市民解決居住問題
香港地小人稠，住屋從來就是這個小島的大問題。事實上，住是香港市民的基本權利。政府有責任令市民安居，世界上沒有一個政府，可以將解決人民的買樓及租樓自住問題，完全交託市場。香港近年出現物業市場供求失衡的問題，尤其在低價中小型住宅單位的供應上出現了斷層。政府必須承認，在房屋供應上，單單採取被動的角色並不足夠，特別是那些被地產商遺棄的市民，無論他們要住屋或置業，政府都有責任為他們解決問題或提供協助。
政府無論透過哪種方式協助市民解決居住問題，皆可改善市民的居住質素，讓他們在較舒適的環境下安居樂業。當市民解決了住的問題，便可無後顧之憂地努力工作。同時在政府的協助下，他們的住屋開支得以減少，市民將有更大彈性及機會改善他們的生活質素，有助促進社會的向上流動力，利於香港社會的繁榮發展。而事實上，房屋政策除了是一項民生政策，更是一項政治政策。若市民連最基本的住屋需要都不能被滿足，苛刻的生活條件會促使他們對政府決策者及經濟利益操控者萌生怨氣，抱怨當局沒有照顧弱勢社群的需要。因此，協助市民解決居住問題，在政治層面而言，將有助消除社會的不穩定因素，共同建構和諧社會。
因此，考慮到香港整體及長遠的發展，民建聯倡議當局必須制定全面的房屋政策，包括復建每年五千個居屋單位﹑活化二手居屋市場﹑興建中產公屋﹑青年租屋計劃﹑以及檢討及重推首次置業貸款，以協助有需要的市民解決住屋問題。
長遠穩定的土地及房屋策略
整體而言，今天香港市民面對的住屋問題，以及物業市場的失衡，可歸因於現時港府欠缺長遠﹑穩定﹑清晰的土地及房屋策略，以致出現有人無屋住，有屋無人住的情況。
香港自回歸以後，經歷了「八萬五」樓市政策、九七金融風暴、03年的沙士，以致近年的金融海嘯等，直接衝擊本港經濟，樓市更因而經歷多翻大起大落。我們認為，港府應當憑藉這些寶貴而深刻經驗，結合現時香港的經濟狀況﹑市民的訴求﹑以及香港未來的發展趨勢等，制定一套長遠而具規劃性的土地及房屋策略。
土地策略方面，應全面規劃土地用途及整合土地儲備，以確保當局能具彈性地因應社會不同時期的需要，增加或減少土地供應。房屋策略方面，當局需深入研究房屋供應及樓市政策，務必令公私營房屋市場均有穩定的發展。我們亦建議當局制定中下層市民不多於30%的住屋負擔與入息比例標準。政府可每兩年對中下層住房支出比例進行評估，並調整資助房屋政策，以維持中下層市民的住屋負擔不多於入息30%的標準。
我們相信在制訂合理和有遠見的土地及房屋政策後，方能令樓市擺脫過去經常出現的大上大落困局，重新以穩定和健康的速度邁步向前。
檢討土地政策 增加土地供應
現時豪宅炒風非常熾熱，價格已超越當年97的天價；炒風不止盛見於豪宅市場，亦蔓延至大型屋苑，令其價格亦貼近97水平，而一般中下價單位亦受波及，平均樓價已達97時的八成。除了必須壓抑炒風，亦要增加土地供應，以徹底理順樓市供求失衡的情況。我們認為，當局應在現有的勾地制度上，按市場需求，配合不定期賣地，以增加政府的主導性及土地供應的彈性，確保土地供應能滿足社會增長的需要。
政府需推出更多中小型地皮，或將地皮劃分成更小的面積，這樣不但可以讓更多不同規模的發展商參與，增加公平性外，亦可以防止由幾家發展商壟斷的情況，對買家最為有利。
參考早前元朗西鐵朗屏站附近土地的做法，日後在賣地條款中，限制發展商要興建一定數量的中小型單位。而作為港鐵的大股東，政府應更積極地影響港鐵上蓋物業的興建，要求有更多中小型單位落成，以平衡市場上各類單位的供應。
復建居屋 年推五千單位
民建聯建議政府每年興建五千個居屋單位，以滿足中下層市民，尤其是綠表申請人的需要。居屋有助促進社會向上流動，對香港的發展有著正面的影響。居屋計劃推行的四分一個世紀以來，已為三十萬個家庭帶來置業的滿足及安穩，讓他們在極有限的經濟條件下能擁有自己的居所，讓他們感覺政府有照顧低下階層，讓他們知道社會還有上升的階梯。多年來，居屋一直扮演著旋轉門的角色，給予一批又一批的公屋居民機會，讓他們實現遷出公屋改善居住環境的目標。政府停建居屋後，便中斷了公屋與居屋之間的流轉。全港公屋貴租戶數目由當局宣布停建居屋前的約一萬一千戶，倍增至今年的逾二萬三千多戶，升幅超過一倍。
以往，當公屋居民遷至居屋，他們離開後騰空的單位，便可轉移給下一批有需要的基層市民入住，促進公屋流動，使公屋資源用得其所。不少公屋居民渴望能改善已有的居住環境，但他們的能力卻未足以負擔昂貴的私人住宅。因此，低於市場價格的居屋，不但能給予有能力的公屋戶機會，向另一層次發展，更能幫助更多未能入住公屋的人盡快「上樓」，提高生活質素。
社會上不少聲音指出，復建居屋會干預市場，造成政府與私人發展商競爭的情況。然而，和公屋一樣，居者有其屋計劃是政府為中低收入市民興建住所的政策，針對的是那些沒有能力在私人市場應付住屋需要的中低下層。相反，大部份私人發展只投資於能為他們賺取理想回報的中高檔住宅項目。所以，居屋與私人物業的目標市場完全不同，兩者並不會構成直接競爭。事實上，已有不少的數據和調查指出，三十多萬居屋單位與私樓樓價升降並沒有必然的關係。只要適量地興建及出售居屋，居屋對樓價並不會造成負面影響。
政府在諮詢文件中提出土地資源的問題，質疑興建居屋便需使用公屋土地，長遠會令公屋地供應問題惡化，甚至加長輪候公屋的時間。民建聯認為這個論點並不成立。政府的假設是，若將土地撥作興建居屋的用途，房委會用作興建公屋的土地便會相應減少。然而，土地供應是按不同作用而規劃的。只要政府有周詳的計劃和評估，令土地供應規劃得適宜，該用作建公屋的土地依舊用作建公屋，另外再撥土地作發展居屋之用，便不會有房委會在興建公屋的土地建居屋的情況出現，亦不應有「地從何來？」的問題。由是，「二屋爭地」不會發生，土地資源的矛盾並不存在，亦不會影響公屋的輪候時間。
在現時高企的樓價下，很多較高收入的人士亦面對置業困難的問題。因此，我們建議當局在復建居屋後，因應時況而將白表申請人的入息限額放寬至三萬元，以幫助更多有需要的市民。
除居屋以外，我們亦要求政府積極研究興建其他形式的資助房屋，針對中下層市民的需要，從多方面協助市民解決居住問題。
放寬免補地價限制 加強活化二手居屋市場
然而，在政府尚未決定復建居屋之前，我們希望當局能繼續加強活化二手居屋市場的措施。
早前，政府曾推出數項活化二手居屋市場的措施，包括延長房委會還款保證期﹑簡化申請轉讓手續及透過網頁等提供二手市場資料﹑以及推出補地價貸款擔保計劃，以增強居屋單位的流動性，將更多居屋單位釋出市場，紓緩市民迫切的需求。
當局在五月推出有關措施後，二手居屋單位的交投數目稍有上升，每個月的平均成交量由本年首五個月的926個，增加至六至八月的1003個。然而，相對於30萬個居屋單位，每月交投量只約佔0.3%，較一些大型私人屋苑的交投量，例如太古城(0.8%)﹑美孚新?(1%)﹑嘉湖山莊(1.3%)﹑沙田第一城(2%)等，相距甚遠。我們認為，二手居屋市場仍然有活化的空間。
現時全港約有逾三十萬個居屋單位，當中只有約六萬個單位已補地價，仍有約八成單位(二十五萬個)未補價。資料顯示，約百分之七十五居屋單位位處市區及擴展市區；低於二百萬元的單位約佔七成，即約二十二萬個單位，是市民可以考慮的「上車盤」。
我們相信不少居屋業主希望轉投私人市場，同時亦有不少有意置業人士希望以二手居屋作為上車的起步點。雖然有供有求，現時居屋二手市場的活躍程度有限，一定程度上因為轉售居屋需補回地價。業主需先補地價才可轉讓予非綠表人士，而轉讓予綠表人士則可獲豁免補地價。民建聯認為，當局可考慮擴大有關豁免，容許居屋業主轉讓物業予收入高於公屋入息限額，但低於二萬七元，兼資產不多於五十三萬的家庭(與以往居屋白表申請人的入息及資產限制相若)，豁免支付補地價。新買家亦須遵行居屋單位的轉讓限制，若新買家其後再將單位在公開市場轉讓予非綠表人士及非上述合資格人士，須依照規定支付補地價。
此法既有助居屋維持於設入息及資產限制的市場內流轉，而減少居屋流入私人市場成為商品，令更多有需要人士受惠之餘，亦減少對市場的衝擊。復建居屋畢竟需時，但活化居屋卻可在短時間內以較低成本及較高效率，開放二手居屋這項中低價房屋潛在資源，幫助低下層市民解決置業問題。
興建中產公屋
除了針對綠表申請人，民建聯亦希望政府回應中產及年輕人的訴求，推動中產公屋及青年住屋的發展。民建聯建議當局興建「中產公屋」。「中產公屋」的概念是參考現時房協的公共屋?乙類單位，為針對收入超出公屋入息限額，而又未能負擔於私樓市場置業的人士而設的租屋計劃。
中產公屋的運作模式會以乙類單位作基本參考，現時房協的乙類單位讓月入約1.3萬元至3.2萬元的家庭申請，而「中產公屋」希望針對收入較高的中產人士，因此入息限制會較乙類單位更寬鬆。環境和配套設施比乙類屋?較佳，較適合中產一族的需要。但相對地，其租金亦會比乙類屋?為高。現時乙類單位的租金約為市值的六成，因此，我們建議中產公屋的租金約為市值的七成左右。合資格人士能以較市價低廉的租金租住「中產公屋」單位，減低其住屋負擔，讓他們有機會儲蓄日後置業首期。
近日房協亦表示有意重建舊型屋村，騰出土地增建乙類單位，或綜合乙類單位﹑富貴長者屋及非傳統居屋的屋苑，我們希望當局能支持有關做法，幫助更多市民解決居住問題。
青年租屋計劃
另外，鑑於年輕人希望獨立﹑不欲倚賴父母的需求日高，民建聯早前亦曾向房協提出青年租屋計劃，希望當局推出針對年青人的租住單位。這類青年住屋為小單位，設計較為簡約時尚，並設有一般年青人需要的設施，例如健身室﹑無線上網﹑公共活動室﹑燒烤場等，配合年青人的生活模式。此類單位的租金較市價為低，以便年青人儲蓄本錢，開展未來的人生計劃。不過，此租屋計劃須設年齡限制，入住者屆一定歲數後便需遷出，以確保單位流轉。
推行全面及長遠規劃的長者住屋政策
為建立日後長幼共融的社會基礎，當局應重新審視現有土地規劃，訂定預留作長者住屋用途的全面土地政策，並積極研究在私人及公共房屋引進‘混合式發展’概念，設計兼容長者居所及配套設施的住宅模式。當局可借鑒現時房協的‘長者安居樂’計劃，並參考其經驗，提供更多誘因以鼓勵發展商及持有土地資源的非政府機構等，興建附設完整生活配套及設施的長者住屋發展項目。
考慮重推首次貸款計劃
此外，民建聯亦希望政府能考慮重推首次置業貸款。現時香港住宅單位的租金偏高，很多中層市民支付租金後，所餘的收入捉襟見肘，難以儲蓄首期在私人市場置業。首次置業貸款將可幫助這班市民，提早實現其置業的夢想，早日建立屬於自己的安樂窩。
不過，當年首置貸款推出後，適逢金融風暴，令部份以首置貸款買樓的市民陷入負資產的困局。我們認為，當局須對首置貸款的細節作出檢討，例如以較嚴謹的準則審核申請者的還款能力，確保受資助者有足夠的經濟能力負擔，減低導致負資產及壞賬風險，以防良方反成毒藥，幫市民變成害市民。
研究提供首次置業減免地價優惠
我們認為當局可研究幫助市民「上車」的措施，例如讓三萬元以下入息的家庭，申請首次置業減免地價優惠。這些家庭可以在私人市場置業，政府會津貼樓價的15%作為減免地價的優惠，但條件是其供樓支出不能超越入息的30%。然而，受資助人日後售出單位後，需將津貼全數還給政府。
檢討投資移民計劃
保安局數字顯示，計劃自○三年十月推出至今年六月底，共有一萬二千五百多人提出投資移民的申請，約八成為內地居民。今年第二季的申請人數達一千五百宗，為歷來新高，而過去三年透過投資房地產移民香港的比例逐年上升，由○七年的佔總投資額二成三，升至今年首三個月的三成九。
民建聯認為，當局可檢討投資移民計劃，研究將投資額的下限調高，並且研究擴大現時准許的投資渠道，如設立六大優勢產業投資基金，要求資本投資者將一定比例的資產投資於該基金，以將投資的資金實質支持香港六大優勢產業的發展，避免資本投資過分集中於樓市及股票。
最後，我們期望政府能在十月施政報告中，落實制定長遠的房屋策略，並積極提出協助市民解決居住問題的措施。當局必須致力維持物業市場平穩及健康地增長，令香港人安居樂業，社會才得以在和諧的軌道上持續發展。
新聞查詢：民建聯立法會議員兼房屋事務發言人陳鑑林 (7770 0370)
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