2004.04.15
民建聯認同業主有責任去確保樓宇的健康狀況，並負擔有關的維修費用。我們認為在樓宇管理工作上，新落成樓宇的問題不大，所以政府的焦點應集中於未成立業主立案法團的唐樓。
我們認為任何樓宇的維修、保養工作，均需由「人」去負責統籌，而法團扮演著主導的角色。民建聯認為可融合諮詢文件第2＆3個方案，政府在樓宇管理上起「催化劑」作用，即政府先為樓宇進行初步的目測，若政府確定業主需跟進維修，則規定該等樓宇在半年內，成立業主立案法團或聘請管理公司，我們相信這可逐步將現有的舊樓管理工作，納入正軌。
1. 政府先為30年以上的樓宇驗樓，再強制有問題的樓宇成立法團
民建聯認為最需要施以援手的大廈，是一些沒有成立業主立案法團的唐樓。現時全港約有3萬8千幢私人多層大廈，有1萬1千多幢樓宇，既沒有業主立案法團，也沒有聘用物業管理公司。其中已成立業主法團的大廈，只有1萬2千多幢。民建聯希望政府第一步的工作，是在未來2年先為30年或以上的樓宇，進行免費的目測工作。若政府確定業主需要跟進維修，政府將強制該等樓宇在半年內，成立業主立案法團或聘請管理公司，以開展維修工作。
第二步的工作，則將進行目測的樓宇範圍逐步擴大，在第3年開始，為20-30年樓齡的樓宇，進行目測。同樣地，若政府確定業主需要跟進，政府將強制該等樓宇在半年內，成立法團或聘請管理公司。
根據民建聯在上月進行的「樓宇管理及維修調查結果」顯示，約有8成巿民贊成政府先進行免費驗樓，業主再跟進維修。對政府強制大廈成立業主立法案團，則有接近7成6的受訪者表示支持。我們明白到若沒有法團的存在，要進行大型維修工程，實為舉步為艱。既然巿民肯定法團的作用，政府應該更主動地協助舊區樓宇成立法團或者聘請管理公司。
2. 協助沒有經濟能力的長者業主
民建聯關注到部分居於唐樓的長者業主，住所不設升降機，上落不便。同時間，每季的差餉對他們而言，是一筆固定的長遠開支(以一個600呎單位計算，每季差餉約5百多元)，部分經濟拮据的長者，更難以承擔樓宇的大型維修費用。政府最近研究可暫淮他們遷居至公屋單位，並於指定時間之內，由業主自行出
售持有的物業。民建聯認為長者在自行出售單位以外，房屋協會可扮演「中介人」的角色，先由房協收購長者的物業，進行維修後再出售，所得的款項於扣除長者在公屋的「租住權費用」後，餘額再撥還給他們。
「公屋租住權」的概念，與現時房協推行的「長者安居樂住屋計劃」相若，即長者繳付一筆租住權費用後，每月只需付上管理費，毋須另付租金。長者若要終止租約，房協可按居住年期扣減租住權費用，餘額發還給長者或其家人。
我們相信這構思可以出現雙嬴的局面，房協可借機協助單位，甚至是整幢大廈進行復修工作，最終可改善整區的環境。對於有經濟困難的長者業主，毋需再為大型維修費用而躊躇，亦樂得遷上公屋，以改善現有的居住環境。
3.巿建局監管一站式服務
民建聯認同強制驗樓可取得立竿見影的成效，但樓宇的維修、保養是長遠的工作，並需要由專業人士從旁負責。我們建議巿區重建局可作為一個監管者，協助舊區的大廈群，分組納入一個管理維修計劃，從旁協助參與計劃的大廈，挑選適合的物業管理公司。
我們相信由多幢大廈組合而成的管理維修計劃，可減低每個單位的運作成本，減輕業主的開支。同時間，巿建局的「中性」角色，可增加計劃的可行性，以及可平衡小業主、管理公司的利益，
4. 進一步完善「樓宇安全貸款計劃」
民建聯關注到有經濟困難的舊區年長業主，未必會申請「樓宇安全貸款計劃」，事實上計劃推行2年多以來，總共接獲7千4百多宗的申請，至今只批出6千6百多宗，反應並不太熱烈。民建聯認為政府應考慮簡化有關計劃的申請程序，並且加強宣傳，讓有財政困難的60歲或以上長者，清楚知道他們可以直至業權轉讓，才需要還款，讓他們可以安心借錢，去改善整幢大廈的環境。
同時間，我們認為屋宇署可進行調查，以了解有關計劃反應不熱烈的原因。
5. 擴大「自願樓宇復修試驗計劃」的適用範圍
民建聯認為巿區重建的概念，並不單單是重建，復修也是其中一個方向，巿建局推行的「自願樓宇復修試驗計劃」（巿建局以資助方式，鼓勵小業主進行樓宇復修工作），其中一個條件是大廈已成立業主立案法團。民建聯建議巿建局可加入彈性機制，假若大廈未能成立法團，但已取得8成業主的同意，進行維修，巿建局可以考慮批準有關申請，以減輕業主的財政負擔。
早前巿建局在大角咀大同新村的復修工程，平均每戶需要攤分1萬多元；同區的中星樓，每戶更需要承擔2萬多元。根據民建聯早前的調查發現，若大廈需要進行維修工程，有5成9受訪者表示可以承擔1萬元或以下的維修費用；2成9受訪者表示只可承擔1至2萬元的維修費用。我們擔心舊區巿民，未必有能力承擔這筆費用。
我們希望巿建局可放寬計劃中，有關已成立業主立案法團的規定。同時，由於這試驗計劃只包括20幢大廈，我們希望擴大計劃的規模，讓更多業主受惠。
6. 政府應設立監管物業管理公司的機制
民建聯的一項調查發現，約有5成6的受訪者，贊成政府強制大廈聘請管理公司，民建聯不反對政府朝著這個方向發展。不過，民建聯認為政府需要監管物業管理公司的質素，保障小業主的利益，以免屋宇管理公司倒閉的同類事件，再次發生。
民建聯亦關注到居民擔心一站式的服務，會出現大廈進行毋必要的工程，或是工程的費用過高的問題。我們建議由專業團體編製一個認可名單，若發現有承建商、管理公司進行毋必要的工程，或是工程費用不合理地昂貴，經過專業團體調查後屬實，便可將之從認可名單中除名，以收警惕作用。
參考：民建聯樓宇管理及維修問卷調查 (2004.03.27)
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